Alt Kira Ve Kullanım Hakkının Devri  
Reklam
  • Reklam
Av. Müge Uygun Gün

Av. Müge Uygun Gün

Alt Kira Ve Kullanım Hakkının Devri  

30 Kasım 2017 - 09:30

Ülkemizde kiraya veren-kiracı ilişkileri hakkındaki düzenlemeler çerçevesinde kanun karşısında üstünlük çoğu zaman kiracıdadır. Bununla birlikte; yasal düzenlemeler ile kiracıya da bazı yükümlülükler getirilmiş olup; bunlardan biride alt kira müessesine ilişkindir.

Kiracının ,alt kira konusunda, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmaması kuralı; Türk Borçlar Kanunu 322. Maddesinde düzenlenmiş, kiraya verenin ve kiracının haklarını güvence altına almıştır.

Alt kira, kiracının kiralananın kullanım hakkını tamemen veya kısmen bir başkasına kiraya verebilmesi veya kullanım hakkını başkasına devretmesi olarak açıklanabilir. Kiracının alt kira ve kullanım hakkını devredebilmesi için aranan koşullardan biri ise bu değişikliklerin kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamasıdır. Konut ve işyeri  kiralarında kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmede kiraya verenin yazılı muvafakatı aranmıştır.

Türk Borçlar Kanunu madde 322: “Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

 Kiraya veren ile kiracı arasında akdedilen kira sözleşmesinde kiraya veren alt kira için yazılı izin vermez ise kiracı kiralananı alt kiraya veremez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi E:2009/1765 K:2009/4764 T:25.05.2009 sayılı kararı ile bu husus açıklanmıştı.

“Sözleşmenin 7/a maddesinde “Kiracının, kiralanan yeri ve kira akdini başkasına devir veya ciro edemeyeceği ancak, kiralanan yer dahilindeki, sınırlı miktardaki alanlar, reyonlar, faaliyet gösterecek olan üçüncü şahıs veya şirketlere kiralamakta serbest olacaktır. Bu durumda kiracının kiralayana karşı bu sözleşmeden doğan yükümlülükleri aynen devam edecek ve bu şekilde sınırlı bir kısmını kullanma durumuna geçecek kişide iş bu sözleşme hükümlerini aynen kabul etmiş olacaktır.” hükmüne yer verilmiştir. Bu koşul geçerli olup, tarafları bağlar. Davalı kiracı müşteri potansiyelini artırmak ve müşteriye mali yönden daha iyi bir hizmet sunabilmek amacıyla dava dışı bankaya kiralanana ATM cihazı kurulması için kiralananın bir bölümünü kiraya vermiştir. Davalı kiracı sözleşmenin 7/a maddesinde, kendisine tanınan yetki kapsamında ve kullanım amacına uygun bir şekilde altkiraya verdiğine göre sözleşmeye aykırılık olgusundan söz edilemez. Bu durumda akde aykırılık gerçekleşmediğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.”

Kiracı böyle bir muvafakat olmadan kiralananı alt kiraya verdiyse, kiraya veren durumu öğrenmesinden itibaren kira süresinin bitmesini beklemeden derhal kiracıya ihtar çekerek ve uygun süre tanıyarak akde aykırılığı gidermesini istemelidir. Bu süre Yargıtay yerleşik içtihatlarına göre en az otuz gündür gündür. Bundan az bir süre tanınması bozma nedeni sayılmıştır. İhtara rağmen kiracı alt kira ilişkisini bitirmiyorsa kiraya veren akde aykırılıktan dolayı akdin feshi ve kiralanın tahliyesi için Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açabilir. Verilen süre içerisinde alt kira sözleşmesini feshederek kiralananı sözleşmeye uygun hale getirirse, bu nedenle kiracının tahliyesini isteme hakkı ortadan kalkar.

Kiraya veren tarafından alt kira için yazılı izin verildikten sonra kiracının alt kira sözleşmesi yapma hakkı doğar. Kiracı,  bir alt kiracı ile kira sözleşmesi yapar ise bu sözleşme ile alt kiracıya verilen yetkiler asıl kira sözleşmesinde kiracıya verilen yetkiler ile sınırlıdır. Yani kiracı ile alt kiracı arasındaki sözleşme, kiraya veren ile kiracı arasındaki sözleşmeden farklı koşullar taşıyabilir ancak; bu kira sözleşmesi kiraya verene bir zarar vermeyecek koşulda olmalıdır. Bu konudan Yargıtay içtihatlarında da bahsedilmiştir: Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E:2011/3-749 K:2012/50 T:08.02.2012 “...Alt kirada 1. kiracı kiralayan sıfatını alır ve alt kira sözleşmesi ilk kiralayana zarar vermemek koşuluyla 1. kira sözleşmesinden farklı hükümler taşıyabilir.....” Yani her ne kadar kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesi ve kiracı ile alt kiracı arasındaki kira sözleşmesi biribirinden bağımsızmış gibi dursa da; kiracıyla alt kiracı arasındaki sözleşme , kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşme hükümleriyle de bağlıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu E:2011/3-749 K:2012/50 T:08.02.2012 “....alt kira sözleşmesi ilk kira sözleşmesi ayakta kaldığı sürece geçerlidir ve ilk kira sözleşmesinin feshi ile alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholunmuş sayılır. Zira, alt kiracının kiralayana karşı ileri sürebileceği herhangi bir talep hakkı bulunmamaktadır. O halde kiranın sona ermesi ile kiralayanın alt kiracıyı da taşınmazdan ( kiralanandan ) çıkarma yetkisinin olduğunu kabul etmek gerekir ( Becker, sh. 287, 288 ve 290 ).”

Kiraya veren, kiracıya taşınmazı alt kiraya vermesi husunda muvafakat ettiyse; her 3 tarafın ayrı ayrı  hak ve yükümlülükleri ortaya çıkmaktadır. Bunlar:

  1. Kiraya verenin hakları ve borçları:
    • Kiraya veren, tıpkı kiracıya olduğu gibi, alt kiracıya karşı da kiralananın uygun kullanılmasını talep etme hakkına sahiptir.
    • Kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.
    • Kiraya veren alt kiraya izin verdikten sonra kiralananın kullanılmasına katlanma yükümlülüğü altındadır.

 

  1. Kiracının hakları ve borçları:
    • Kira bedeli isteme hakkı: Kiracının alt kiracıdan aralarındaki sözleşmeye dayanarak bedel talep edebilme hakkı vardır. Aynı zamanda kiraya veren ile kiracı arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin belli oranda artırılıcağına ilişkin hüküm varsa bu oranı kiracı alt kiracıya karşı uygulama imkanına sahiptir.
    • Alt kiracıya hapis hakkı: Kiracı ,alt kiracının kira bedeli olarak ödemesi gerektiği bedeli ödemez ise temerrüde düştüğü kira bedeline karşılık alt kiracının kiralanana getirdiği eşyalar üzerinde hapis hakkını kullanabilir. Hapis hakkı kanunla düzenlenmiş bir rehin hakkıdır. Bu sayede kiracı alt kiracının ödemesi gerektiği kira bedelini güvence altına almış olur. Temerrüde düşülen kira bedeli alt kiracı tarafından kiracıya ödendikten sonra kiracının hapis hakkı ortadan kalkar.
    • Kiralanın kullanımına izin verme: Kiracı alt kiracı ile arasındaki sözleşme devam ettiği sürece kiracı kiralananı kullanıma uygun tutma yükümlülüğü altındadır.

 

  1. Alt kiracının hakları ve borçları:
    • Kiralanını kullanma hakkı: Kiracı ile alt kiracı kira sözleşmesi imzalandıktan sonra kiralananı kullanma hakkına sahip olur. Bu hakkını sadece kiracıdan talep edebilir, yani kiraya verene böyle bir talep ile gidemez. Alt kiracının kiralananı kullanma hakkı ve süresi kiracının hakkı ile sınırlıdır.
    • Tazminat isteme hakkı: Alt kiracı sözleşme yapılmış olmasına rağmen kiralanandan yararlanamıyorsa, kiracıdan tazminat isteme hakkına sahiptir.
    • Alt kiracı, kiracı ile aralarındaki sözleşmeye uygun davranmakla yükümlüdür. Aynı zamanda alt kiracı kira bedelini kararlaştırılan sürede ödemelidir.

Görüldüğü üzere alt kiracı kiraya veren ile direkt bir sözleşme yapmamasına rağmen kiraya veren ve kiracı arasındaki sözleşmenin sonuçlarından etkilenmektedir.               

 

Av. Müge UYGUN GÜN

Tüm sorularınızı info@guchukuk.com adresine gönderebilirsiniz.

Diğer yazılarımızı www.guchukuk.com ‘dan takip edebilirsiniz.

YORUMLAR

  • 0 Yorum
Henüz Yorum Eklenmemiştir.İlk yorum yapan siz olun..

Son Yazılar