İnsaatçı Alacağı İpoteği Nedir? Kimler İsteyebilir?

İnsaatçı Alacağı İpoteği Nedir? Kimler İsteyebilir?

''Haber Ankara Hukuk Köşesi''nde Avukat Özkan Ertekin, günlük hayatımızda sık sık karşılaştığımız konularla ilgili hukuki bilgilendirmelere devam ediyor.

01 Şubat 2016 - 08:11

HABER ANKARA / ÖZEL HABER -  ''Haber Ankara Hukuk Köşesi''nde Avukat Özkan Ertekin, günlük hayatımızda sık sık karşılaştığımız konularla ilgili hukuki bilgilendirmelere devam ediyor.   Av.Özkan Ertekin,   İNŞAATÇI (YAPI USTASI – TAŞERON – ÜST YÜKLENİCİ) ALACAĞI İPOTEĞİ NEDİR? KİMLER İSTEYEBİLİR? ŞARTLARI NELERDİR? GEÇİCİ ŞERH DAVASI NEDİR? KOŞULLARI NELERDİR? YÜKLENİCİ İPOTEĞİNİN TESCİLİ DAVASI NEDİR? KOŞULLARI NELERDİR? İHTİYATİ TEDBİRDEN FARKLARI NELERDİR? konusunda sorduğumuz sorulara yanıt verdi. İşte Ertekin'e sorularımız ve aldığımız yanıtlar:   Bir inşaat yapımında inşaatın üzerine yapılan her yapının gayrimenkulün mülkiyetine tabi olduğu düşünülürse yapıyı yapanın (yüklenicinin, zanaatkarın) hakları da tehlikeye girebilecektir. İşte bu noktada pek çok kişinin ve hatta bu alanda inşaat yapan pek çok ustanın - firmanın dahi bilmediği bir hak var ki bu da inşaatçı alacağı ipotek hakkıdır. Nitekim bu ipotek hakkı sayesinde alacakları garanti altına alınabilecektir. Bu hak yasadan kaynaklanan kanuni ipotek hakkı niteliğindedir.
Bu hakka inşaatçı ipoteği dendiği gibi, yapı ipoteği hakkı, yapı alacaklısı ipotek hakkı, inşaatçı kanuni ipotek hakkı gibi ifadelerde kullanılabilmektedir.
Yapı ipoteğinde, yapı alacaklısı (usta, asıl yüklenici – alt yüklenici) bir yapıyı inşa etmekten kaynaklı hak talep edebileceği gibi binanın onarılması, genişletilmesi, değiştirilmesi gibi hizmet ifade eden ve bir eser sözleşmesi ile iş yapan kişilerdir. Taşınmaz üzerindeki yapıya malzeme vererek veya vermeyerek bir yapının tamir, bakım, yapı yapılması gibi bir işin neticesinde bu işi yapan ve/ya malzemeyi verenlerin ipotek hakkı doğacaktır.
Yapı ipoteği hakkından yararlanmak belli şartlara tabidir. Nitekim;
a) Ortada bir yapı alacağı mevcut olmalıdır,
b) Alacak borçlu(gayrimenkul maliki) tarafından kabul edilmeli ve miktarına da itiraz etmemelidir,
c) Borçlu tarafından kabul edilmez ise mahkeme kararı alınmalıdır,
d) Gayrimenkul maliki tarafından yeterli beri güvence gösterilmemelidir,
e) Tescil talebi 3 aylık sürede istenmelidir
Yapı alacaklısı geçici tescil şerhi de isteyebilir. Nitekim; yapı alacaklısı,tedbiren, tescil talebinde bulunabilmek için geçerli olan hak düşürücü nitelikteki üç aylık süreyi kaçırmamak adına ve sonradan taşınmaz üzerinde aynî hak tesis edebilecek üçüncü kişilere karşı ipotek hakkını iddia edebilmek için mahkemeden “geçici tescil şerhi” düşülmesi isteminde bulunabilir (MK m. 1011/ I, b. 1; TST m. 58).
Yapı alacaklısı bu hakkını, inşaat işlerinin bitiminde itibaren MK m. 895/II’ye kıyas yolu ile 3 ay boyunca isteyebilir. Bu süre hak düşürücü nitelikte bir süredir. Bu sürenin geçirilmesinden sonra bu hak artık talep edilemez.
Geçici tescil şerhinin mahkemece kabul edilmesi durumunda yapı alacaklısı, üç aylık tescil süresini korur ve geçici tescil şerhi ve sonraki kesin tescil sayesinde bu şerh tarihinden sonra ipotek koydurmuş olan diğer rehinli alacaklılara karşı öncelikli hak tanıyan yapı ipoteği hakkını ileri sürebilir. Bunun sonucunda, malikin iflâsı halinde iflâs alacaklılarına veya taşınmazı iyiniyetle iktisap eden aynî hak sahiplerine karşı yapı alacaklısının ipotek hakkı ile alacak garantilenmiş olur.
Gayrimenkul maliki yapı alacağı için her bir yapı alacaklısına ayrı ayrı yeterli güvence gösterecek olursa yapı ipoteğine engel olabilir. Gösterilecek güvence, aynî (kıymetli evrak, teminat vs) ya da şahsî (kefil) nitelikte olabilir. Bu bakımdan, kıymetli evrak depo edilmesi veya kefil gösterilmesi güvence için yeterli sayılabilir. Bu teminatların yeterliliği konusunda ihtilaf çıkarsa bu sorunda mahkemece sonuca bağlanabilir.
Yapı ipoteği, malik tarafındantescilin yapılmasının ve alacak miktarının da ayrıca kabul edilmesi ile veya kabul etmezse mahkeme kararı neticesinde bu karar ile yetkili kişinin tescil talebi üzerine tapu memurunca tescil işlemiyle kurulacaktır. Yetkili kişi tapu memurundan bu talepte bulunurken kabul yazısını veya mahkeme kararını talep ekinde tapu memuruna sunmalıdır.
Bu hak konusunda usta ve/ya asıl – taşeronlar açısından öncelik sonralık yoktur. Zira MK m. 896 uyarınca , “Hakları değişik tarihlerde tescil edilmiş olsa bile zanaatkâr ve yükleniciler, kanunî ipotekten yararlanma bakımından kendi aralarında aynı sırada sayılırlar”.
Ayrıca, alacaklının bu haktan önceden feragat etmesi de geçerli değildir.
Yüklenici ipoteği, tescile tâbi kanunî ipoteklerdendir ( TMK.m.893/III ). Yüklenici ipoteklerinin tescilinde tapu kütüğünün rehin haklarına ait düşünceler kısmında "inşaatçı ipoteği" olduğu belirtilir ( TST m.37 ). Yüklenicinin kanunî ipotek hakları, eser sözleşmesine bağlı olarak çalışmayı veya malzeme vermeyi üstlendiği andan başlayarak tapu kütüğüne tescil olunabilir. Tescilinde yüklenilen işin tamamlanmasından başlayarak üç ay içinde yapılmış olması gerekir ( TMK. m. 895/1, II ). Bu süre, hak düşürücü nitelikte olup, üç ayın sonunda tescil isteme hakkı düşer. Ancak, tescilin yapılması için alacağın taşınmaz maliki tarafından kabul edilmiş veya mahkemece karara bağlanmış olması şarttır (TMK.m.895/ III ). Ayrıca belirtmek gerekir ki; Bu süreden sonra ipotek tesis edilebilirse de bu ipotek artık yapı ipoteği hakkı gibi öncelik hakkı vermeyecektir elbette.
İşe başlarken genellikle yüklenici alacağının miktarı kesin olarak belli olmaması ve taşınmaz mal sahibince de kabul edilmemesi durumunda Türk Medeni Kanunu'nun 1011. ve Tapu Sicili Tüzüğü'nün 58 ve 59. maddeleri hükümleri gereğince, inşaatçı ipoteğinin tescili ile ilgili geçici şerhin verilmesi istemi, mahkemeye yapılır. Mahkeme, tarafları dinleyerek veya dosya üzerinde inceleme yaparak şerhe konu hakkın varlığının kabul edilebileceği kanısına varırsa; şerh kararı verir ve kararda şerhin etki bakımından süresi ve içeriği belirlenir; gerektiğinde mahkemeye başvurulması için bir süre verilir.
Kesin tescil, terkin olunacak şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır ( TST m. 58/11 ). Türk Medeni Kanunu'nun 1022. maddesi gereğince de, aynî haklar tapu sicil kütüğüne tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu yasal sebeplerle, geçici şerh, Türk Medeni Kanunu'nun 896 ve 897. maddelerine göre yüklenicinin, kanunî ipotekten yararlanma bakımından sıra almasını sağlar.
Yukarıda özetle açıklanan hukuksal düzenlemelere göre; yüklenici ipoteğinin geçici şerhi de, tescili de, yüklenici ve taşınmaz maliki arasında anlaşma olmadıkça dava yoluyla istenebilir. Taraflar, yüklenici alacağının miktarında ve gösterilebilecek teminatta anlaşamazlar ise, yüklenici ipoteğinin tescili davasının görülmesi ve verilecek kararın kesinleşmesi sürecinin uzaması ihtimâlini gözeterek geçici şerh davasını açabilirler ve bu davada geçici şerhe karar verilmesi sonucu yapılan geçici şerh, yukarıda açıklandığı üzere yüklenici ipoteğinin mahkemece ya da mal sahibince kabulü hallerinde geçici tescil tarihinden itibaren varlık kazanan ipoteğin kesin tescili, terkin olunacak geçici şerhin tarih ve yevmiye numarası ile yapılır ve sıra almasını sağlar. Geçici şerh davası, diğer koşullar bakımından yüklenici ipoteğinin tescili davası ile aynı koşulları taşımaktadır ( 15.H.D. 18.02.2008 T. ve 2006/6606 E., 2008/960 K. sayılı kararı ).
İhtiyati tedbir ise, niteliğince bir dava olmayıp, geçici hukuki korumalardandır. İhtiyati tedbirin şartları, uygulanması ve tedbir kararına karşı kanun yollan, tedbirin değiştirilmesi ve kaldırılması, ihtiyati tedbiri tamamlayan işlemler ve teminat bakımından, kanunî ipotek hakkının geçici şerhi davasından tamamen farklıdır. İhtiyati tedbir yoluyla geçici şerhe ya da tescile karar verilmesi durumunda, geçici hukuki koruma olan ihtiyati tedbir, davanın yerine ikâme edilmiş olur, oysa, mahkeme uyuşmazlığın esasını çözümler şekilde ihtiyati tedbir kararı veremez. İhtiyati tedbir yoluyla inşaatçı ipoteğinin, tapu siciline geçici tesciline veya şerhine karar verilemez. Aksi halde, ihtiyati tedbir yoluyla uyuşmazlığın esası çözümlenmiş olur. T.C. 15. H.D. - E. 2012/4558 - K. 2012/7308 - 21.11.2012       Avukat Özkan Ertekin'in Eski Yazıları İçin Tıklayın:    

Doktorun Tedavide Özen Yükümü Ve Hasta Rızası

 

Ecrimisil Tazminatı Nedir? Miktarı Nasıl Tespit Edilir?

 

Yaralanmalı ve Ölümlü Kazalarda Maddi-Manevi Tazminat

 

İşverenin İş Sağlığı ve Güvenliği Tedbirleri

 

İş Kazaları ve Haklarımız

 

Sigorta Hukukunda Hasar

 

Trafik Kazaları Ve Haklarımız

           

YORUMLAR

  • 0 Yorum
Henüz Yorum Eklenmemiştir.İlk yorum yapan siz olun..
İLGİNİZİ ÇEKEBİLİR x
Sağlık çalışanlarına ballı destek
Sağlık çalışanlarına ballı destek
Benzine zam
Benzine zam