Türkiye’de gayrimenkul sahipleri tapulara ilişkin konularda yeteri kadar bilgi sahibi olmayabiliyorlar. Özellikle de hisseli tapular için uygulanan kurallar pay sahiplerini zor durumda bırakabiliyor. Hisseli tapular için özel uygulamalar yapılırken bu özel uygulamalarda bir de istisna uygulaması bulunuyor. Bu istisna kuralı ise icradan satış sırasında devreye giriyor.
İSTİSNA UYGULANIYOR
Hisseli tapularda hisse paylarının üçüncü kişilere satışı kolay değil. Pay sahiplerinden birisi hisse payını satacak ise önalım hakkını ilk önce ortaklarına vermelidirler. Ortaklar eğer satın almaz iseler o zaman üçüncü kişiler bu hisse payını satın alabilirler. Hatta ortaklara teklif yapılmadan üçüncü kişilere hisse payı satılsa ve tapu tescili yapılsa dahi bu tapu bozulup ortaklar tapu devrini kendi adlarına yapabiliyorlar.
Önalım hakkının verilmediği bir istisna uygulama bulunuyor. Eğer ortaklardan birisinin icralık borcu varsa ve bu borçtan dolayı hisse payı icra üzerinden satışa çıkarsa o zaman önalım hakkı devre dışı kalıyor. Hisse payı icra üzerinden satılıyor ve en yüksek teklifi veren kişi bu tapuyu satın alıyor. Ortaklar da bu satışa girip teklif verebilirler ama kendilerine herhangi bir avantaj tanınmıyor. En yüksek teklifi onlar verirse tapuyu da onlar satın alabilirler.
ZARARI NE?
Bir hisseli gayrimenkule hiç tanınmayan bir ortağın girmesi başlı başına risktir. Bu kişi tüm tapuyu satın almak isteyebilir. Bunu yaparken de diğer ortakların büyük bir maddi zarar görmelerine neden olabilir. Mahkeme üzerinden tüm hisse paylarını satın almak isteyen kişi ile anlaşma sağlanamadığında gayrimenkulün satışı mahkemece yapılacaktır. Bu da gayrimenkulün hem düşük bir satış değeri ile satılmasına neden olacak hem de tüm mahkeme masraflarının bu elde edilecek gelirden kesilmesi ile sonuçlanacak. Bu da insanların tapularını çok düşük bedeller karşılığında kaybetmeleriyle sonuçlanır.
NE YAPILMALI?
Hisseli tapu sahipleri öncelikle önalım haklarına güvenmemeliler. Ortakların borçlarından dolayı hisse payının icradan satışa çıkacağı süreç takip edilmeli. İcra satışına gidilmeden bu borç anlaşılıp ödenerek bu satış engellenmelidir. Bundan dolayı e-devlet üzerinde tapu bilgileri sürekli sorgulanmalıdır.
